Jak rekonstruovat?

Revitalizace bytového domu je velice náročná a hlavně nákladná záležitost, proto je potřeba ji připravit a celou dobu koordinovat tak, aby se minimalizovala rizika, která mohou nastat.

1 Projektová dokumentace a průkaz energetické náročnosti budovy

Pokud se rozhodnete, že je na čase uskutečnit rekonstrukci vašeho bytového domu, věřte, že vaše první kroky by měly vést k energetikovi a následně k projektantovi. Průkaz energetické náročnosti budovy je výchozím dokumentem, od kterého se odvíjí i projektová dokumentace.
Tyto dva dokumenty budete potřebovat nejen kvůli dotačním programům, kde je jejich vyhotovení podmínkou, ale také například i pro stavební úřad (stavební povolení), pro výběrová řízení a především kvůli sobě.

2 Hlasování na shromáždění/členské schůzi

Dávejte pozor, ať je shromáždění/členská schůze řádně a včas svolána, uveřejněna, jsou dopředu k dispozici všechny dokumenty, které se budou probírat a schvalovat, ale také aby všichni přítomní odevzdali plné moci a zmocnění.

Společenství vlastníků

O všech záležitostech, které se týkají společných částí domu (a to komplexní revitalizace bytového domu jednoznačně je) rozhoduje shromáždění vlastníků poměrem uvedeným ve stanovách.

Pozor!! Novinka od 1.1.2014 §1208 písm.g) bod3) Nového občanského zákoníku – do působnosti shromáždění patří: ,,Udělování předchozího souhlasu k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru“

To znamená, že hlasování o revitalizaci by mělo proběhnout nejméně ve dvou krocích :
– v prvním kroku si odsouhlasí vyhotovení průkazu energetické náročnosti budovy a projektové dokumentace, na jejichž základě se může udělat výběrové řízení a zjistit skutečná cena rekonstrukce,
- Ve druhém kroku si schválí (nebo neschválí), zda do rekonstrukce opravdu půjdou, zda budou chtít dotaci a úvěr (v jaké výši, jaká bude doba splácení, jaký úrok – konkrétní podmínky)

Bytové družstvo

V bytovém družstvu je to o něco jednodušší o záležitostech týkajících se společných částí rozhoduje členská schůze poměrem uvedeným ve stanovách.

3 Výběrová řízení

Bytové družstvo ani společenství vlastníků nemá povinnost provádět výběrová řízení na základě zákona o zadávání veřejných zakázek, přesto provádění výběrových řízení doporučujeme provádět pořádně, přehledně a hlavně průhledně, hned z několika důvodů. Máte důkaz, že výběr stavební firmy, banky, energetika, projektanta a dalších účastníků na revitalizaci vašeho domu, proběhl bez úplatků. Výběrové řízení velmi často sníží cenu až o třetinu. Do výběrového řízení může navrhnout kdokoliv z domu kohokoliv a zapojit se tak aktivně do revitalizace. Máte mnohem větší jistotu, že jste jednal s péčí řádného hospodáře.

4 Technický dozor stavebníka

Ve většině případů není na domě nikdo, kdo by se vyznal ve stavařině tak dobře, aby byl schopen pohlídat kvalitu práce několika firem, proto je potřeba najmout kvalitní technický dozor stavebníka.
Kvalifikace, stejně jako náplň činnosti technického dozoru není nikde v zákoně stanovena. V podstatě, k výkonu své činnosti žádnou praxi ani vzdělání zaměřené v oboru nepotřebuje, přesto však doporučujeme mít na stavbě člověka, který je s tematikou stavebnictví obeznámen. Vysokoškolské vzdělání a praxe je jakousi zárukou kvalitně odvedené práci, pomůže to hlavně vám.

5 Odpovědnost

§159 Nového občanského zákoníku
,,Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.

Odpovědnost za revitalizaci bytového domu je nepříjemná záležitost, stejně jako jakákoliv jiná odpovědnost. Není nikde řečeno, že ji musí nechat výbor/představenstvo jenom na sobě. Velmi často se dá delegovat na ostatní, když se postupuje správně.